中国房地产行业从年启动，年后开始爆发，到如今从高潮逐步回落，行业总销售额增长了13倍，如今俨然已经形成了一个10万亿级别的超级市场。

作为号称万业之王的房地产业，一直成为了整个国民经济的支柱。但如今的房地产业，随着中国人口红利的减退和城镇化水平的高位盘整，已从黄金走向了白银时代。

记得今年中期在成都参加的住建部论坛会议上，住建部的智囊秦虹女士曾对中国十三五期间房地产行业未来发展模式作出了预判，在其专题报告中明确指出：中国房地产业的十三五发展形势，将步入专业化、规模化、集约化的发展模式，从增量为主转向储存量和增量并重的局面，创新型地产将获得增长空间。

那么何为创新型地产市场？我认为中国从短缺经济走向丰裕社会，在全面消费升级的背景下，供给侧不能满足需求升级的产品就是市场机会所在。可以进一步明确的说，与地产开发相关的大养老、大生态、大旅游产业，就是一个全新的市场空间。

我们来看大旅游产业，有数据为证。~年，中国社会零售总额年均复合增长率为14.25%，而旅游总消费的年均复合增长率则达到26.8%，是国民经济中少有需求高增长行业。

近几日，中国旅游业十三五规划隆重出台，直接引爆了新闻媒体和朋友圈。为何这个产业规划如此有影响力？就是因为这是一个全新的、能级与房地产行业相当的超级市场，一个新的7万亿市场正在打开。67亿人次的消费、2万亿的年总投资额，7万亿的行业总收入，一个战略性支柱产业正在形成，我们来看看中国中央政府是如何描绘旅游业十三五规划蓝图的。

12月26日，国务院印发《“十三五”旅游业发展规划》，明确了未来5年我国旅游行业发展的总目标。下面我们来解读一下这次规划，看看在这个新的7万亿市场里，会有怎样的投资机会？

一、7万亿市场打开行业发展想象空间

这次规划明确了未来旅游业发展的总体目标：

旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%。城乡居民出游人数年均增长10%左右，旅游总收入年均增长11%以上，旅游直接投资年均增长14%以上。到年，旅游市场总规模达到67亿人次，年平均增长率达到9.86%，旅游投资总额2万亿元，年增幅达到14.65%，旅游业总收入达到7万亿元、旅游对GDP综合贡献12%。

二、以全域旅游为带动，加大推进供给侧改革，中高端旅游产品开发存在战略机会

当前旅游业的本质问题是快速发展的旅游需求与低端的产品供给之间的矛盾。这点不难解释，用一下两组数据就能说明。

1、从供给端看，一般情况下，不同于房地产开发，一个旅游目的地的产品的营造讲究新奇特，产品研发和前期论证需要花费相当大的时间周期。一般情况下，一个高水平的旅游目的地从孕育孵化到建设成熟，生命周期长达10年以上。中国口碑叫好又叫座的景区都基本达到这样的开发周期，如乌镇景区开发了17年，无锡灵山景区开发了15年。

2、与供给端的产品发展缓慢不同，旅游消费需求的增长却是高速的、甚至是爆炸性的。从下面这张图可以看出，随着中国私家车的普及和人均可支配收入的快速增加，近十年来，中国旅游消费走过了从观光游、到休闲游再到度假游的三个发展阶段，直接赶超英美近50年的发展历程。

因此，在这中间就出现了巨大的供求鸿沟，也为大量企业打开了一个3~5年的机会窗口。

在这样的背景下，旅游业十三五规划出台，

明确提出以推动全域旅游发展为主线，强调加快推进供给侧结构性改革。在优化产品结构方面，强调推动精品景区建设，加快休闲度假产品开发，大力发展乡村旅游，提升红色旅游发展水平，加快发展自驾车旅居车旅游，大力发展海洋及滨水旅游，大力发展冰雪旅游，加快培育低空旅游等。

三、投资方向聚焦下述几个领域：5个城市群，20个功能区、10条精品旅游带、25个风景道，8大类特色旅游目的地

与基本民生相关的房地产投资开发不同的是，在中国并不是所有的地方都适宜发展旅游产业。在实际工作中，我们经常与旅游业的投资客户讨论产品布局战略的问题。地域内独特的人文资源、自然风貌和市场需求的基础是能打造旅游产品的三大基本要素。

下面来看看十三五规划对地域发展空间的论述：

在优化旅游业空间布局方面，强调做强5大跨区域旅游城市群、培育20个跨区域特色旅游功能区、打造10条国家精品旅游带、培育25条国家旅游风景道、推进8大类特色旅游目的地建设。

具体来看，

1、五大城市群：

京津冀旅游城市群、长三角旅游城市群、珠三角旅游城市群、成渝旅游城市群、长江中游旅游城市群。

2、20个功能区：

香格里拉民族文化旅游区、太行山生态文化旅游区、武陵山生态文化旅游区、长江三峡山水人文旅游区、大别山红色旅游区、罗霄山红色旅游区、乌蒙山民族文化旅游区、秦巴山区生态文化旅游区、长白山森林生态旅游区、大小兴安岭森林生态旅游区、中原文化旅游区、海峡西岸旅游区、南海海洋文化旅游区、北部湾海洋文化旅游区、六盘山生态文化旅游区、祁连山生态文化旅游区、南岭森林生态文化旅游区、塔里木河沙漠文化旅游区、滇黔桂民族文化旅游区、浙皖闽赣生态旅游协作区。

3、10条国家精品旅游带

依托线性的江、河、山等自然文化廊道和交通通道，串联重点旅游城市和特色旅游功能

区。重点打造丝绸之路旅游带、长江国际黄金旅游带、黄河华夏文明旅游带、长城生态文化旅游带、京杭运河文化旅游带、长征红色记忆旅游带、海上丝绸之路旅游带、青藏铁路旅游带、藏羌彝文化旅游带、茶马古道生态文化旅游带等10条国家精品旅游带。

4、8大特色旅游目的地

（一）山岳旅游目的地：安徽黄山、山东泰山、四川九寨沟、湖南张家界、吉林长白山、福建武夷山、陕西华山、广东韶关丹霞山、江西三清山等。

（二）海岛旅游目的地：广西涠洲岛，山东长岛，浙江舟山群岛，福建湄洲岛、鼓浪屿岛、平潭岛，广东海陵岛，海南西沙群岛，辽宁大小长山岛等。

（三）湖泊旅游目的地：浙江千岛湖、青海青海湖、云南泸沽湖、黑龙江五大连池、江苏太湖、湖南洞庭湖、江西鄱阳湖、山东微山湖、云南抚仙湖、西藏纳木错等。

（四）湿地旅游目的地：云南普达措、山东东营黄河口湿地、黑龙江齐齐哈尔扎龙湿地、江苏盐城湿地、西藏拉鲁湿地、辽宁盘锦红海滩湿地、内蒙古额尔古纳湿地、吉林通榆向海湿地等。

（五）草原旅游目的地：新疆那拉提、喀拉峻、巴音布鲁克，内蒙古呼伦贝尔、乌兰布统、鄂尔多斯苏泊罕，甘肃甘南玛曲，河北张北等。

（六）沙漠旅游目的地：甘肃敦煌，宁夏沙坡头，内蒙古响沙湾、巴丹吉林、阿拉善腾格里、库布齐，新疆喀什达瓦昆、塔里木，陕西毛乌素等。

（七）古村落旅游目的地：安徽皖南，福建永定、南靖，广东开平，江西婺源，山西平遥，四川阆中，江苏周庄、同里，浙江乌镇、南浔、西塘等。

（八）民俗风情旅游目的地：贵州黔东南，湖南湘西，新疆喀什，重庆黔江，四川阿坝、甘孜、凉山，云南西双版纳，吉林延边等。

四、打造旅游产品升级的几个战略

中国旅游业目前的问题并不是缺供给，而是缺高水平的供给。这点从十三五规划的旅游业发展格局上可以明显看出来。我们来看十三五规划里，对旅游业未来发展格局的三点重要描述。

1、需求品质化。人民群众休闲度假需求快速增长，对基础设施、公共服务、生态环境的要求越来越高，对个性化、特色化旅游产品和服务的要求越来越高，旅游需求的品质化和中高端化趋势日益明显。

这种需求品质化的趋势可以由中国中产阶级变化的数据看出来。年中国中产阶级人数达1.09亿元，占总人口的比重为9%，到年这一比例将达到16.7%。中产阶级占国内消费的比例从年的32%逐步增加到81%。

2、竞争国际化。各国各地区普遍将发展旅游业作为参与国际市场分工、提升国际竞争力的重要手段，纷纷出台促进旅游业发展的政策措施，推动旅游市场全球化、旅游竞争国际化，竞争领域从争夺客源市场扩大到旅游业发展的各个方面。

3、产业现代化。科学技术、文化创意、经营管理和高端人才对推动旅游业发展的作用日益增大。云计算、物联网、大数据等现代信息技术在旅游业的应用更加广泛。产业体系的现代化成为旅游业发展的必然趋势。

在中国旅游业的国际竞争日益激烈的情况下，如何将高品质产品与产业现代化进行有效跨界融合，才是真正的创新之道。

我们在与国内第一梯队的专业公司合作的时候，文化、旅游、科技的结合已经成为普遍规律。业态的大幅度跨界，产品的多元糅合，科技全方面渗透，酒店、特色商业、主题公园、温泉、演艺秀场、马戏团等多元复合产品的结合，已经成为最新一代旅游产品的标准配置。

邹毅个人

领易咨询专注于房地产及文化旅游商业全产业链

深度、聚焦、专业

行业研究战略规划项目策划管理咨询

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